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Samstag, den 27. Juni 2020 | PETO-Blatt-Artikel

Schreckgespenst Enteignung

Was man über das Vorkaufsrecht am Greibachsee wissen sollte

Gleichzeitig mit der Präsentation erster Ideen zum Bau einer Marina im Greisbachsee hat der Monheimer Stadtrat eine sogenannte Vorkaufsrechtssatzung im Baumberger Süden sowie vorbereitende Arbeiten zur Einleitung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen beschlossen. Dieser Beschluss führte bei einigen Bürgerinnen und Bürgern zu großen Sorgen: Bedeutet ein solches Vorkaufsrecht etwa, dass sie ihre Grundstücke gegen ihren Willen an die Stadt abgeben müssen? Warum dies nicht der Fall ist und was es sonst Wichtiges über das Vorkaufsrecht zu wissen gibt? Höchste Zeit für einen Faktencheck.

Fangen wir von vorne an. Was ist überhaupt ein Vorkaufsrecht?

Denken wir zunächst an einen ganz normalen Kaufvertrag. Ein solcher kommt normalerweise zwischen zwei Parteien, der Käuferseite und der Verkäuferseite, zustande. Im Fall eines Vorkaufsrechts kommt allerdings noch eine dritte Partei hinzu: die oder der Vorkaufsberechtigte. Liegt ein Vorkaufsrecht vor, so muss die Eigentümerin oder der Eigentümer, sobald sie oder er einen Kaufvertrag mit einer Käuferin oder einem Käufer abschließen will, die vorkaufsberechtigte Stelle benachrichtigen. Diese hat nämlich das Recht, sich quasi vorzudrängeln und anstelle des eigentlich geplanten Kaufenden in den Vertrag einzutreten – und das zu den Konditionen, die zuvor verkäuferseitig mit den Kaufinteressenten ausgehandelt wurden.

Können Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer durch ein solches Vorkaufsrecht also zum Verkauf gezwungen werden?

Nein, von einem Vorkaufsrecht kann immer nur dann Gebrauch gemacht werden, wenn das Grundstück ohnehin verkauft wird und dafür sogar schon ein Notarvertrag aufgesetzt wurde. Vorkaufsberechtigte können Eigentümerinnen und Eigentümern also nicht vorschreiben, wann sie ihr Grundstück abgeben müssen, oder sonst irgendwie zum Verkauf drängen.

Städte und Gemeinden verfügen allerdings über ein sogenanntes öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht. Was hat es damit auf sich?

Städte und Gemeinden haben zusätzliche Vorkaufsrechte, aber auch diese können nur ausgeübt werden, wenn Eigentümerinnen und Eigentümer ihr Grundstück ohnehin verkaufen wollen. Genauer gesagt unterscheidet man zwischen zwei Vorkaufsrechten: dem allgemeinen und dem besonderen. Das allgemeine Vorkaufsrecht steht einer Stadt immer zu. Von diesem darf sie allerdings nur Gebrauch machen, wenn „das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt“. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn ein Gebäude den Gehweg blockiert und somit den Durchgang beeinträchtigt. Das besondere Vorkaufsrecht hingegen muss erst durch eine Satzung, also eine besondere Form eines Ratsbeschlusses, begründet werden. Es gilt dann für Grundstücke, die nicht unter das allgemeine Vorkaufsrecht fallen. Hierzu zählen zwei Fälle: Zum einen kann eine Stadt, wenn ein Bebauungsplan existiert, ein Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken ausüben. Beim zweiten Fall kann ein Vorkaufsrecht auch an bebauten Grundstücken begründet werden. Doch dies gilt nur, wenn die Stadt damit Ziele einer städtebaulichen Entwicklung verfolgt. Zudem gilt auch hier: Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss dem Wohl der Allgemeinheit dienen.

Bleiben wir bei der städtebaulichen Entwicklungsplanung. Kann die Stadt ihr besonderes Vorkaufsrecht an einem Wohngebiet ausüben, um dort andere Wohnungen zu errichten?

Nein, das ist nicht möglich. Wenn die städtebauliche Entwicklungsplanung die Nutzungsart „Wohnen“ vorsieht und das Grundstück bereits zu Wohnzwecken genutzt wird, ist das Ziel der Entwicklungsplanung bereits verwirklicht. Denn mehr als die Nutzungsart, also beispielsweise „Wohnen“ oder „Gewerbe“, wird in der Entwicklungsplanung nicht vorgeschrieben. Selbst wenn die Stadt es also für sinnvoll hält, ein Gebiet mit Einfamilienhäusern durch Mehrfamilienhäuser zu ersetzen, um mehr Menschen unterzubringen, darf sie hierfür nicht vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

Zum Schluss bleiben noch zwei wichtige Aspekte zu klären:

Ein Vorkaufsrecht mindert weder den Wert eines Grundstücks noch werden Immobilien dadurch unverkäuflich. Selbst wenn vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht wird, was übrigens sowieso nicht die Regel, sondern die Ausnahme ist, bleibt für Verkäuferinnen und Verkäufer alles wie vereinbart. Lediglich die Hoffnung der Käuferin oder des Käufers, das Grundstück zu erwerben, wird enttäuscht.